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建ぺい率とは？計算方法と注意点をわかりやすく解説

土地には「建ぺい率」と呼ばれる規制があります。建ぺい率の数値は土地によって異なりますが、この建ぺい率の制限を超えて家を建てることはできません。

ここでは、土地の規制の1つである建ぺい率について詳しく解説していきます。

建ぺい率とは？
建ぺい率はどうやって調べるの？
なぜ建ぺい率が制限されているの？
建ぺい率が緩和される場合はあるの？
土地には建ぺい率にも建築制限がある
まとめ

建ぺい率とは？

建ぺい率　イメージ1

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことです。

計算方法は以下のようになります。

建ぺい率（％）＝建築面積／敷地面積×100

建築面積とは、建物を真上から見た時に投影される面積のことです。

例えば、132㎡の敷地面積に対して、建築面積66㎡の建物を建てた場合、建ぺい率は50%になります。もしその土地の建ぺい率の規制が40%の場合、その土地に建築面積66㎡の家を建てることはできません。

土地全体を目一杯使って家を建てたいという方もいるかもしれませんが、敷地に対して大きすぎる家は防災・風通しの観点から望ましくないとされています。そのため、ある程度余白を設けてゆとりある家を建てるために、建ぺい率という規制が設けられています。

この規制は建築基準法によって定められているので、建ぺい率をオーバーした家を建てることは建築基準法違反になります。

建ぺい率はどうやって調べるの？

建ぺい率の調べ方は、簡単です。不動産会社が出している土地情報に掲載されている内容を確認しましょう。もし土地情報などの資料がない場合は、役所の建築指導課や都市計画課に問い合わせたり、インターネットでGIS（地理情報システム）を使って確かめたりすることで、建ぺい率を調べることが可能です。

また、すでに建築されている建物の建ぺい率を算出する場合は、建物と敷地面積を各にしましょう。建築面積も敷地面積も、建物を建てる時に出した建築確認申請書等を確認することですぐにわかります。

なぜ建ぺい率が制限されているの？

建ぺい率　イメージ2

なぜ建ぺい率が制限されているのか、それには次の3つの理由があります。

防火対策のため
風通し・日当たり確保のため
美しい景観を守るため

それぞれの理由についてみていきましょう。

防火対策のため

建ぺい率が高いと、敷地ギリギリまで家を建てられるため、建物が密集してしまいます。

密集した住宅地では、万が一火災が発生した場合、炎が隣家へ燃え移りやすく、大きな火災になる危険性が高まります。建ぺい率を制限することで、建物と建物との間に十分な間隔を確保し、火災の延焼を防ぐことができるのです。

風通し・日当たり確保のため

建ぺい率を制限することで、建物と建物との間に十分な間隔を確保できます。これにより、風通しや日当たりがよくなり、快適な住環境が実現します。密集した住宅地では、風通しが悪く、日陰になりがちですが、建ぺい率の制限によって、これらの問題を解消することができます。

ただし、オフィス街などでは、住宅地と比べて風通しや日当たりを確保する必要性が低いと判断される場合があり、建ぺい率の規制が緩和されることもあります。これは、オフィスビルは人が長時間滞在する住宅とは異なり、風通しや日当たりが快適さの大きな要素とはならないためです。

美しい景観を守るため

建ぺい率は、単に火災を防いだり、風通し・日当たりを良くするだけでなく、街全体の美観を保つという重要な役割も担っています。

もし、建ぺい率がなければ、土地いっぱいに大きな建物が建ち並び、圧迫感を感じるような、美しくない街並みになってしまうかもしれません。建ぺい率によって、建物と建物との間にゆとりが生まれ、開放的で美しい街並みが保たれるのです。

各地方自治体は、それぞれの地域の特色や歴史、自然環境などを考慮し、美しいまちづくりを目指した都市計画を策定します。そして、その都市計画に基づいて建ぺい率が定められることで、地域全体の調和のとれた発展が可能になります。

建ぺい率が緩和される場合はあるの？

原則として、建ぺい率の値を超えた建物の建築は不可能です。しかし、中には建ぺい率の緩和が適用されるエリアもあります。

それが「防火地域」「準防火地域」に建てる耐火建造物の場合です。

防火地域・準防火地域では、火災の延焼を防ぐために、建物は耐火建築物や準耐火建築物として建てられることが義務付けられています。

近年、建築基準法が改正され、延焼防止性能の高い耐火建築物への建て替えを促進するため、防火地域・準防火地域での耐火建築物等は、建ぺい率が10%緩和されることになりました。

他にも、住居の中には建ぺい率の計算に入れなくても良い緩和規定が適用される間取りもあります。例えば、建物の外壁から突き出した部分が1m以内であれば建築面積に算入されないといった緩和規定です。この緩和規制を利用することで建物の設計の自由度を高めて、より多様な家づくりができます。

土地には建ぺい率にも建築制限がある

土地には建ぺい率以外にも建築制限があります。ここでは、以下の6つについて簡単に説明します。

容積率
絶対高さ制限
道路斜線制限
北側斜線制限
隣地斜線制限
日影規制

それぞれの建築制限について見ていきましょう。

容積率

容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合のことです。

計算式は以下の通りです。

容積率（％）＝延床面積／敷地面積×100

つまり、132㎡の敷地内に264㎡の家を建てる場合の容積率は200%です。

もし、容積率が160%の規制がある土地の場合だと、この広さの家は建てることができません。

ちなみに、玄関やバルコニー、バルコニー、ベランダ、ロフト、地下室やビルトインガレージなどは延床面積に含まれないため、容積率が緩和される場合があります。

絶対高さ制限

絶対高さ制限とは、建物自体の高さ制限のことです。この規制が制限されるのは、以下の3つの地域です。

第1種低層住居専用地域
第2種低層住居専用地域
田園住居地域

原則として10mもしくは12mのうち都市計画で定められた限度を超えることはできません。

絶対高さ制限がある理由は、建物の日当たりや風通しを確保するためです。

道路斜線制限

道路斜線制限は、道路の日当たりや風通しを確保するための制限です。

道路に面した建物の高さを制限することで、建物の影が道路に長くかからないようにすることで、周辺の明るさや風通しの確保を目指しています。

どの土地にも制限がかかっており、この制限を必ず守らなければなりません。

北側斜線制限

北側斜線制限とは、敷地の北側隣接地の日当たりを確保するために使われている制限です。

北側にある建物が高すぎると、南側の建物の日当たりが悪くなり住環境が悪化します。

北側斜線制限があることで、全ての住人が快適に暮らせるようになっているのです。

隣地斜線制限

隣地斜線制限度は、隣地側に面した建物の高さが20mもしくは31mを超える部分について制限がかかります。

具体的には、20mもしくは31mの基準の高さから、隣地境界線までの距離の1.25倍もしくは2.5倍以下の建物の高さが制限されます。例えば、隣地との距離が8mで、20mの高さ制限がある場合、建物の高さは20m＋（8m×1.25倍）＝30mまでしか高くできないということです。隣の敷地との風通し・日当たりの良さを確保するために制限されています。